Par exception à la procédure de lotissement, la division d’une unité foncière (prévue au a) de l’article R. 442-1 du code de l’urbanisme), dite » division primaire « , permet à un pétitionnaire de demander et d’obtenir un permis de construire sur une partie de l’unité foncière existante alors que la division du terrain n’est juridiquement pas réalisée, celle-ci étant destinée à être accomplie après l’obtention du permis de construire.
En pratique cela se traduit généralement par que la signature d’un compromis ou d’une promesse de vente entre la société pétitionnaire et le vendeur, qui comporte en annexe un document d’arpentage faisant état de la division parcellaire à intervenir lors de la réalisation de la vente. La réalisation de la vente est alors subordonnée à l’obtention par la société pétitionnaire d’un permis de construire devenu définitif.
La Cour administrative d’appel de Nantes vient récemment de le rappeler (Cour administrative d’appel, Nantes, 5e chambre, 15 Octobre 2024 – n° 22NT00392) en jugeant qu’en telle hypothèse, nul besoin d’obtenir une déclaration préalable ou un permis d’aménager (lorsque le terrain se situe à l’intérieur du périmètre d’un site patrimonial remarquable, dans les abords d’un ou de plusieurs monuments historiques, dans un site classé ou en instance de classement, ou dans une réserve naturelle).
Enfin, comme l’a très clairement énoncé le Conseil d’Etat le 12 novembre 2020 le respect des règles d’urbanisme doit être apprécié au regard de l’ensemble de l’unité foncière existant à la date à laquelle l’administration statue sur la demande (et non sur la seule partie détachée destinée à recevoir la construction), bien que cette dernière soit informée de la division à venir.
Attention, toutefois, interdiction de recourir à la division primaire lorsque le permis de construire porte sur la création d’une maison individuelle.