L’article L. 442-14 du Code de l’urbanisme prévoit un mécanisme de cristallisation des droits à bâtir spécifique au lotissement.
Ainsi, les dispositions d’urbanisme sont stabilisées durant 5 années, à compter de la date de non-opposition lorsque le lotissement est soumis à déclaration préalable ou à compter de l’achèvement des travaux d’équipement lorsque le lotissement a été autorisé par un permis d’aménager.
Depuis une décision du Conseil d’Etat du 13 juin 2022, « société La Gariguette », il est jugé que le pétitionnaire d’un permis de construire déposé sur un lot de lotissement autorisé par déclaration préalable ne peut pas bénéficier de la cristallisation des règles d’urbanisme applicables en vertu de l’article L. 442-14 du Code de l’urbanisme en l’absence de tout transfert de propriété ou de jouissance intervenu lors du dépôt de sa demande de permis.
Le Conseil d’Etat, dans sa décision du 18 octobre 2024, n° 473828 vient d’apporter une précision importante en indiquant qu’il n’est pas nécessaire que le lot destiné à être bâti ait lui-même fait l’objet d’un transfert de propriété pour bénéficier de la cristallisation.
Comme l’indique le rapporteur public dans ses conclusions, « ce n’est pas la totalité des lots qui doit être cédée et ce n’est pas nécessairement le lot à bâtir qui doit être cédé ».
En résumé, nul besoin d’acquérir le lot à bâtir pour bénéficier de la cristallisation des règles d’urbanisme. La cession d’un des lots créés suffit.
Attention, le rapporteur public, Laurent DOMINGO, ne manque pas de rappeler que si des lots n’étant pas destinés à accueillir de constructions peuvent être inclus dans un lotissement, il faut que leur inclusion soit nécessaire à la cohérence d’ensemble de l’opération et que la réglementation qui leur est applicable soit respectée.
On ne peut donc pas inclure sans risque des lots dans le périmètre d’un lotissement dans le seul but de les céder pour bénéficier de la cristallisation.
Dans le cas qui lui était soumis, le rapporteur public émet un doute sur l’intérêt de l’inclusions de 3 lots n’étant pas destinés à être bâtis dans le lotissement, mais constate que la déclaration préalable n’étant pas contestée, la question de sa légalité ne peut pas être discutée.
Conseil d’État, 10ème – 9ème chambres réunies, 18/10/2024, 473828 :
« 4. En second lieu, dès lors que la division foncière a été réalisée par le transfert en propriété ou en jouissance d’une partie au moins des lots dans le délai de validité de l’arrêté de non-opposition à déclaration préalable prévu par l’article R* 424-18 du code de l’urbanisme cité au point 2, le bénéficiaire de cet arrêté peut se prévaloir, à l’occasion d’une demande de permis de construire, des droits attachés, en vertu de l’article L. 442-14 du même code, au lotissement autorisé. Est sans incidence, à cet égard, la circonstance que le lot destiné à être bâti n’ait pas lui-même fait l’objet d’un transfert en propriété ou en jouissance ».